ACTUALIZACIÓN NORMATIVA – Ley de Alquileres

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ACTUALIZACIÓN NORMATIVA – Ley de Alquileres

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En el día 11 de junio de 2020 el Senado de la Nación aprobó la denominada “Ley de Alquileres” (la “Ley”), que ya había sido aprobada por la Cámara de Diputados en noviembre del año pasado.

La Ley, que aún no ha sido promulgada, entrará en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial y será aplicable para los contratos que se celebren después de su entrada en vigencia. Las principales reformas que trae son las siguientes:

1. Plazo mínimo de locación: se amplía el plazo mínimo del contrato de locación, cualquiera sea su destino, de dos (2) a tres (3) años, con las excepciones del Artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación (sede de embajada o consulado, alquiler para fines turísticos, guarda de cosas, exposición u oferta de cosas, contratos que tengan por objeto una finalidad determinada).

2. Facultad del Locatario de compensar: el nuevo Artículo 1.204 bis establece que los gastos y acrecencias a cargo del locador pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador con el detalle de los mismos.

3. Resolución anticipada por el locatario: el reformado Artículo 1221 establece que, en los contratos destinados a vivienda, si la notificación de terminación al locador se realiza con tres (3) o más meses de anticipación, habiendo transcurrido al menos seis (6) meses de contrato, no corresponderá el pago de indemnización alguna.

4. Renovación del contrato: el Artículo 1221 bis establece que, dentro los últimos tres (3) meses de vigencia del contrato, cualquiera de la partes podrá “convocar” a la otra, mediante notificación fehaciente, para acordar la renovación de contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o ante su negativa de llegar a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

5. Corredores: se modifica el Artículo 1351 mediante el agregado de un párrafo final que establece que la intermediación para las locaciones de inmuebles, solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme legislación local.

6. Garantías: en las locaciones habitacionales, el locador deberá proponer al locatario, a los fines de constituir la garantía, al menos dos de las siguientes opciones; (i) título de propiedad, (ii) aval bancario, (iii) seguro de caución, (iv) fiador solidario, y/o (v) garantía personal de locatario con recibo de sueldo o certificación de ingreso. En caso de ser dos locatarios, los ingresos deberán sumarse.

7. Límite al monto de la Garantía: el locador no podrá requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez (10) veces.

8. Actualización del precio: se exceptúa a los contratos de locación, cualquiera sea su destino, de lo dispuesto por los Artículos 7 y 10 de la Ley 23.928 de Convertibilidad referidos a la prohibición de indexación. Asimismo, se establece, para locaciones destinadas a la vivienda, que la actualización del canon locativo solo podrá hacerse de manera anual y deberá sujetarse en un cincuenta por ciento (50%) al Indice de Precios al Consumidor (“IPC”) y en el otro cincuenta por ciento (50%) a la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (“RIPTE”) publicada mensualmente por el Banco Central de la República Argentina.

9. Información ante AFIP: impone la obligación al locador de declarar los contratos de locación ante la AFIP, a través de un régimen y modalidad a establecer por el organismo. El incumplimiento por el locador lo hará pasible de las sanciones previstas en la Ley 11.683.

10. Métodos alternativos de resolución de conflictos: A través de su último Título, la Ley establece que el área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos deberá fomentar, junto con CABA y las provincias el desarrollo de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo.

11. Programa Nacional de Alquiler Social: A través del Título III se establece el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a facilitar el acceso a una vivienda digna mediante una contratación formal a cargo de la Secretaría de la Vivienda (Ministerio de Interior y Obras Públicas).